김동연 경기도지사는 지난 11일 도청에서 기자회견을 열고 "여러 가지 대책을 만들었지만 지방정부 차원에서 할 수 있는 것들은 상당한 제한이 있다"면서 "정부와 국회에서 대책을 논의 중이어서 경기도가 근본적인 해결책을 촉구하게 됐다"고 밝혔다. 경기도가 마련한 전세사기 피해 대책은 피해자를 조합원으로 하는 협동조합 설립을 지원하는 방안이다. 운영에 따라 보증금 피해의 조기 회복이 가능하고 동시에 피해자의 무주택 자격이 유지돼 청약에도 지장이 없게 된다고 김 지사는 설명했다. 

김 지사는 "정부의 전세사기 대책은 까다로운 조건으로 피해자 지원이 충분치 못하고, 근본으로 예방하기에 턱없이 부족하다"라며 7가지 대책을 정부와 국회에 건의했다. ▲전세 사기 특별법 피해지원 대상 확대 ▲임대인에 대한 전세보증금 반환 대출 활성화 ▲세입자 우선변제보증금 상한 규정 현실화 ▲전세보증보험 가입 의무화 ▲전입신고 당일부터 임차인의 우선변제권 효력 발생을 위한 법적·행정적 제도 개선 ▲5호 이상 다주택 임대인 임대사업자 등록 의무화 ▲전세사기 가담 공인중개사 이익 환수 법적근거 마련 등이다.

탄탄주택협동조합(이하 탄탄하우징쿱)은 14일 화성 동탄1동 행정복지센터에서 설명회를 갖고 동탄지역의 전세피해 문제를 해결할 사업계획과 조합원 가입 조건에 대해 소개하며, 5월 29일까지 협동조합에 가입하는 조합원들의 주택을 현 소유주로부터 인수하겠다고 안내했다. 인수 후에는 최대한 이른 시일 내에 반전세로 전환, 현금흐름을 창출하겠다는 복안이다.

탄탄하우징쿱은 협동조합기본법에 근거하여 설립된 일반협동조합으로 자주적, 자립적, 자치적인 조합 활동을 통해 전세 피해문제를 해결하고 조합원 및 세입자들에 대해 안정적인 주거를 제공한다. 보통 협동조합은 협동조합에 참여하고 싶은 이들이 먼저 충분한 논의와 고민과 준비를 거쳐서 만드는 것이 일반적인데 이번 경우에는 6월 1일자 기준으로 종합부동산세(종부세) 납부 문제가 만들어지게 되면 피해가 더 커질 수 있다고 판단해 신속하게 협동조합을 만들게 됐다. 
 

이날 설명회에서 이주원 탄탄하우징쿱 이사는 ▲탄탄하우징쿱 설립 취지 및 이사회 소개 ▲ 탄탄하우징쿱 사업 계획 및 정관의 주요 내용 ▲조합원 가입 안내 등 탄탄하우징쿱 운영 방안을 설명했으며, 최경호 경기도 정책개발자문관은 ▲전세피해 회복을 위한 협동조합 방식의 사업 구조에 대한 검토 의견을 소개했다. 

최경호 정책개발자문관은 "반전세로 전환하되 월세전환율을 낮출 수 있는 공급자 지원, 그런 지원을 악용하지 않는 공익목적 공급자 그리고 주거보조비 등 소비자 지원 정책이 필요하다"라며 ▲현금 흐름을 계획해서 운영비용과 세금을 내야 함 ▲초기에 전세보증금 비중 낮출 자본 필요(장기 저리 공급자 금융) ▲주거비를 낮추면서도 추가로 피해 회복 속도를 가속화할 수 있는 방법(운영관리비 절람, 주택 품질 유지, 수익사업 결합, 주거서비스 결합 등)을 찾기 등을 대안으로 제시했다.   

또 협동조합의 장점으로 ▲조합원은 무주택자로 인정(과세기준) ▲퇴거 시 보증금(이 경우 9천만 원) 반환 ▲후속임차인 모집 부담 분담 ▲전문인의 주택 유지 관리 ▲사해행위 문제제기에 공동 대응 ▲수익사업 결합 용이 ▲원활 퇴거 위한 '반환준비금' 공동준비 가능 등을 꼽았다.   

이주원 탄탄하우징쿱 이사는 "세금을 제대로 납부하며 주택을 성실하게 관리하는 지속가능한 임대사업 구조를 확립한 후, 남은 이익을 적립하여 조합원들의 피해액을 복구하는 것이 목표"라고 설명하면서, "자주적·자립적·자치적인 조합 활동을 통하여 전세 피해문제를 해결하고 조합원 및 세입자들에 대해 안정적인 주거를 제공한다"는 정관상의 설립목적도 밝혔다. 

문제의 동탄 오피스텔들은 깡통전세 중에서도 전세가가 매매가보다 높게 형성된 이른바 ‘마이너스 갭’의 상황이다. 선순위 담보 채권은 없는 것으로 파악되지만, 현 소유주가 납세능력 부족을 이유로 세입자들에게 소유권 이전을 제안하며 문제가 불거졌다. 

대부분 사회초년생인 피해자들은 2~6년 거주 후에는 이직, 결혼 등의 이유로 이주를 예상하는 처지인데, 원치 않게 오피스텔의 소유주가 된다면 나중에 팔고 싶을 때 팔 수 있다는 보장도 없거니와, 주택청약이나 세제상 불이익을 받는 것이 두렵다는 입장이다. 상당수는 현재도 전세자금대출을 받은 상황인데 당장 취득세를 내기 위해서 또 대출을 받아야 하는 것이 막막한 상황이다.

이에 "협동조합이 주택을 인수하면, 조합에 가입한 세입자들은 현재의 집에서 무주택 자격으로 계속 살 수 있다. 한편, 신규 보증금과 주택가격의 차이를 출자금으로 납입한 조합원은, 훗날 조합의 자산이 충분히 축적될 경우 애초의 전세보증금 수준을 회수하는 수준으로 출자금을 환급받을 수 있다"는 것이 탄탄하우징쿱의 주장이다. 덧붙여 "이미 소유권을 이전 받은 피해자의 경우라도 주택을 조합에 현물출자하고 세입자로 참여하는 방안도 검토 중이다"라고 밝혔다.

이러한 해법은 미추홀구 등 타 사례들에 일괄 적용할 수는 없을 것으로 보인다. 하지만 채권 인수와 피해자 인정범위를 둘러싸고 국회에서의 논의가 지지부진한 가운데, 피해자의 주거안정을 보장하면서 공공과 민간이 힘을 합쳐 피해를 회복하는 유의미한 방안으로 충분한 의미가 있다는 것이 지난 11일 김동연 경기도지사가 발표한 협동조합 인수안 발표에 대한 세간의 평가다. 탄탄하우징쿱은 "동탄에서 이 모델이 성공하면, 협동조합 방식에 대한 신뢰가 쌓이고, 추가적인 공공 지원이나 시민출자, 기업이나 금융기관의 참여가 있다면 여타 다른 전세 피해 사례에도 대안으로 발전시켜 갈 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

이날 설명회에는 염태영 경기도 경제부지사가 참석 "경기도에는 사회초년생이 많은데 이번에 전세문제로 많은 분들이 피해를 입게 되었다. 협동조합 방식은 별도의 법 개정 없이 추진할 수 있는 대책이다. 지역의 상황에 맞는 맞춤형 해법을 함께 발전시키고, 필요시에는 현재의 법률상담이나 설립지원 이상의 적극적 방안을 마련할 것"이라고 밝혔다. 

탄탄하우징쿱은 지난 12일 창립총회를 통해 경기도 사회주택위원회의 위원이자 '시민출자 청년주택'사업을 하는 터무늬 제작소 김수동 소장을 이사장으로, 사회적협동조합 평택자활센터의 이현주 이사장(사회적기업 돌봄사회서비스센터(주) 대표)과 한국사회주택협회의 이주원 정책위원(도시커뮤니티연구소 대표)을 이사로, 경기도 산하기관인 사회적경제원의 법인 감사를 맡고 있는 윤주영 회계사를 감사로 선출했다. 화성시에 협동조합 설립신고가 수리되는대로 임대사업자 등록을 하고 우선 1좌(1만원) 이상의 가입비를 낸 조합원들의 주택부터 우선 인수에 나선다는 계획이다. 

탄탄하우징쿱의 주요 사업은 ▲전세피해 조합원을 대상으로 하는 주택임대사업(피해 주택을 탄탄하우징쿱이 인수, 운영) ▲임대주택 운영 및 사회주택 공급(전세피해 조합원 퇴거 시 임대주택으로 운영, 조합원이 퇴거한 임대주택을 사회주택으로 전환) ▲전세피해 조합원을 대상으로 하는 교육 및 커뮤니티 활동 ▲협동조합 지원체계 구축 사업(경기도, 화성시 등 공공 네트워크 구축을 통한 사업 안정화 추진, 공익신탁 방식의 크라우딩 펀딩 등을 통한 초기 자원 확보 사업 추진) 등이다.

한국 특유의 제도인 '전세'가 갭투기의 수단으로 악용되며 쌓인 문제가 최근 경기 하강 국면에서 터져나오는 가운데, 이러한 깡통전세의 문제를 해결하는 대안으로 협동조합 주택이 떠오를 수 있을지, 경기도와 탄탄하우징쿱의 협동실험이 주목된다.

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