[아름다운家] "어서와 '사회주택'은 처음이지"
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[아름다운家] "어서와 '사회주택'은 처음이지"
시세 80%로 10년 거주하는 '사회주택' 그것이 알고 싶다
  • 2020.10.28 23:51
  • by 이진백 기자

저렴한 임대료로 집주인의 횡포 없이 오랜 기간 거주할 수 있다면 어떨까. 더불어 마음이 잘 맞는 이웃과의 교류까지 이어진다면 금상첨화가 아닐까. 

서울에 사는 청년(20~34세)의 경우 대학과 취업 등의 이유로 타지역에서 서울로 온 경우가 많다. 하지만 삶은 열악하다. 2015년 통계개발원 연구보고서 발간자료(2015년 인구주택총조사)에 의하면 서울 1인 청년(20~34세) 가구의 주거빈곤율은 37.2%로 전국 1인 청년가구의 주거빈곤율(22.6%)보다도 월등히 높다. 주거빈곤율은 주거기본법의 최저 주거기준(1인 가구 최저 14㎡ 등)에 미달하거나 비닐하우스ㆍ고시원 등 주택 이외의 기타 거처(오피스텔 제외)와 지하(반지하)ㆍ옥상(옥탑) 거주 가구의 비율이다. 서울시의 청년들은 '지옥고(지하/반지하, 옥상/옥탑방, 고시원)'에 전전하다가 30대가 되면 서울 밖에 거주지를 정하게 된다. 집을 사야만 비로소 편안하고 행복한 삶을 누릴 수 있는 걸까. 하루가 다르게 나빠지는 주거 환경 속에서 당신은 어떤 집을 꿈꾸는가.

집(家)은 원래 편안하게 쉴 수 있는 가장 기본적인 삶의 공간이다. 집은 이웃과 더불어 오랫동안 즐겁게 사는 곳이다. BUY(산다)의 개념에서 LIVE(살아가는) 개념으로 패러다임의 전환이 필요하다. 주거문제를 공공이 다 해결해 줄 수는 없다. 민관이 협력해서 문제를 해결해야 한다. 라이프인은 청년 주거의 새로운 대안 '사회주택'의 현주소와 과제, 국내외 사례를 통해 주거문제 해결 실마리를 찾는 기획을 연재해 싣는다. [편집자 주]

 

안전하고 쾌적한 주거는 먹을거리와 함께 인간의 최소 생존요건이자 삶의 필수조건이다. 하지만 주택보급률이 100%를 넘은 우리 사회에는 여전히 적절한 주거공간을 확보하지 못해 어려움을 겪는 사람들이 많다. 또한 급등하는 주택가격 등 주택문제는 청년세대의 결혼 기피와 저출산, 정주성의 약화로 인한 공동체 붕괴 등 심각한 사회문제를 일으키는 원인으로 작용하고 있다. 그래서 주택문제는 단순히 주거공간의 문제뿐만 아니라 우리 사회의 여러 문제를 압축하는 핵심적인 쟁점이 됐다. 

그동안 정부와 민간의 여러 주체가 주택문제를 보다 효과적으로 해결하기 위해 방안을 모색해 왔다. 많은 대안이 제시되고 일부 성과를 만들었지만, 여전히 우리의 주택문제는 심각하다. 이에 공공임대와 민간임대로 충족할 수 없는 주거 사각지대를 위한 대안으로 '사회주택'이 주목받고 있다. 국내의 임대주택시장은 한국토지주택공사(LH)나 지방공사(SH공사 등)가 공급하는 공공임대주택과 민간의 사업시행자(영리기업 등)가 공급하는 민간임대주택으로 이원화되어 있다. 그런데 공공부문은 재정부담 가중과 재원 부족에 따른 공급 제한 등에 직면해 있으며, 민간임대주택은 높은 임대료로 인해 임차인의 주거비 부담이 가중되고 있다. 따라서 민·관 협력 차원의 주거모델인 임대주택(사회주택)의 중요성이 증대되고 있으며, 사회주택의 활성화를 위해 다양한 정책적 지원수단이 도입되고 있다. 사회주택은 주거약자들의 부담가능성, 주거안정성, 공동체성을 추구한다. 사회주택은 물리적인 주택공급의 증대만이 아니라 그 안에서 살아가는 주민공동체의 활성화까지 연결되어 있다.
 

▲ 사회주택이란?
▲ 사회주택이란?

사회주택의 개념은 국가별로 명칭과 정의, 법·제도적 체계, 재원조달 등에서 다양한 차이가 있다. 하지만, 사회주택은 주로 공공·민간·비영리조직이 공급 및 관리하는 공공성이 강한 주택으로 통용된다. 민간이 공급하지만 영리를 추구하지 않는다는 점이 민간임대주택이나 공공임대주택과 차별화된다. 국내에서 사회주택 공급에 가장 먼저 나섰던 서울시는 "사회주택은 사회경제적 약자를 대상으로 주거 관련 사회적 경제 주체에 의해 공급되는 임대주택 등을 말한다(서울시 '사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례')"고 사회주택을 안내하고 있다. 

이와 같은 사회주택은 일정부분 민간자본을 활용하므로 정부 등 공공부문의 재정지출을 절감하면서 임대주택을 공급할 수 있다. 또한, 사회주택 사업 시행자는 공공으로부터 토지임차, 자금융자, 조세감면 등의 혜택을 통해 사업비 부담을 일부 줄일 수 있다. 한편, 임차인은 시세보다 저렴한 임대료로 주거 서비스를 받을 수 있으며, 민간임대주택에서 발생할 수 있는 빈번한 이주나 임대인과의 갈등 그리고 임대료의 상승으로 인한 주거불안을 상당부분 해소할 수 있는 이점이 있다. 

사회주택은 공급자 유형에 따라 대표적으로 2가지로 분류할 수 있다. 우선 협동조합 공급형의 경우에는 조합의 형태로 주택을 소유 또는 임차함으로써 주거 마련을 위한 개인의 부담을 경감시키고, 더불어 사는 공동체 주거 생활 방식을 추구한다. 사회적기업 공급형의 경우에는 사회적기업 또는 비영리 조직이 주택을 건설 또는 임차해 공급·운영함으로써 저렴하고 안정적인 주택을 공급하는 유형이다. 현재 국내의 경우 비영리 조직인 협동조합이나 사회적기업 등을 중심으로 한 사회주택 공급모델이 주를 이루고 있으며, 사회주택 공급확대를 위해 사회적경제조직을 지원하는 방향으로의 정책이 진행되고 있다. 비영리의 중소규모 민간임대주택사업자는 하우징쿱, 민달팽이 주택협동조합, 두꺼비하우징, 소행주(소통이 있어서 행복한 주택) 등이 대표적이다.

서울에서 시작된 사회주택은 현재 경기, 경남, 부산, 인천, 전주, 제주 등 전국적으로 확대되는 추세이다. 각 지자체별로 사회주택에 관한 논의가 활발하게 이루어지고 있으며, 민-관 협력체계를 구축해 공급하고 있다. 이밖에 정부도 사회주택의 필요성이 증대됨에 따라 사회임대주택을 전국적으로 육성하겠다는 계획을 내놓은 바 있다. 지난해 2월 국토교통부는 사회적 협동조합 등 사회적경제주체에 의한 임대주택인 '사회주택'을 2022년까지 매년 2000가구 이상 공급하는 사회주택 공급계획 발전 방향을 마련하고 단계별로 추진한다고 밝혔다. 한편 사회주택에 관심을 갖고 활발히 보급하고 있는 지자체는 서울시를 비롯한 경기도와 전주시 등이며 그 특징은 아래와 같다. 

■ 경기도형 사회주택

경기도형 사회주택이란 토지는 공공이 소유하되 건축물은 비영리법인, 공익법인, 협동조합, 사회적기업, 마을기업 등의 사회적경제주체가 소유하는 장기임대주택이다. 경기도형 사회주택은 기존의 공공임대주택과는 다르다. 많은 양의 주택을 저소득층에게 안정적으로 공급하는 장점이 있는 기존의 공공임대주택의 경우 소득기준으로 입주자를 결정하여 소득계층별 차별을 심화시키고 있다는 지적이 있는 반면, 경기도형 사회주택은 기존의 공공임대주택 대상에 포함되지 못한 다양한 주거 취약계층에게 안정적인 주거환경 제공을 목적으로 하고 있다. 

경기도는 총 사업비 약120억원을 들여 소득에 상관없이 무주택자, 장애인, 1인 가구, 고령자 등에게 주변시세의 80% 수준의 임대료만 내고 살 수 있는 새로운 유형의 임대주택을 공급한다. 사업진행은 사회적경제주체가 희망 토지를 제안하면 경기도가 매입해 소유권을 확보 한 뒤, 30년 이상 저렴하게 임대하는 토지임대부 방식으로 추진된다. 주택건설은 사회적경제 주체가, 주택운영은 비영리 사회적협동조합인 입주자협동조합이 맡는다. 일반 공급으로 주택의 60% 이하를 무주택자 대상으로 공급하고, 특별공급으로 주택의 40% 이상을 저소득층, 장애인, 1인 가구, 고령자 등 주거 취약계층에게 공급하게 될 예정이다. 

경기도형 사회주택의 임대료는 주변 시세의 80% 수준으로, 토지임대를 통해 절감한 사업비가 주거비 절감으로 이어질 수 있게 했다. 전용면적은 세대 당 60㎡이하, 공동체공간을 전용면적의 10%이상이다. 공동체공간 용도는 입주자들의 의견에 따라 결정된다. 건축설계 시 사업자별 창의적인 아이템, 특화서비스, 신재생에너지 등을 적용할 경우 사업자 평가 시 가점을 부여한다.주택에는 장애인과 고령자도 편하게 이용할 수 있는 무장애 설계(배리어프리) 설계를 20%이상 적용한다. 장애인의 자유로운 활동을 보장하고, 장기거주하면서 고령화되는 입주자들이 활동의 제약을 받는 것을 최소화하기 위해서다. 

경기도형 사회주택으로 주거 취약계층에게 새로운 주거공간을 제공하기 위해 경기도의회에서는 '경기도 사회주택 활성화 지원에 관한 조례를 제정했다. 경기도는 "주민들의 주거안정에 도움을 주고, 주택 공급자인 사회적경제주체도 육성할 계획"이라고 밝혔다.

■ 서울시 사회주택 

지자체 중에는 서울시가 가장 먼저 사회주택에 주목했다. 서울시는 2012년 지역사회문제 개선, 일자리 창출 등의 사회적 가치를 실현하고자 사회투자기금을 설치하였고, 해당 기금 중 일부재원을 활용해 사회주택과 관련된 사회적기업을 지원할 수 있는 방안을 마련했다. 이후 2015년 1월에 '사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례'를 제정해 사회주택을 위한 제도적 지원 장치를 마련했으며, 리모델링 유형인 빈집살리기 사업과 신축 유형인 토지임대부 사업을 도입했다. 그리고 2016년에는 해당 조례에 따라 사회주택의 체계적인 관리를 위해 중간지원조직 형태인 '서울특별시 사회주택종합지원센터'를 설립했다.

서울시 사회주택은 청년·서민 등 주거빈곤층의 주거안정을 위한 서울시의 주택정책으로, 시세 80%의 임대료로 최장 10년 간 안심하고 살 수 있는 공간이다. 서울시가 부지를 매입하거나 건물 리모델링 비용 일부를 지원하고, 주거 관련 사회적경제주체(협동조합, 사회적기업 등)가 사업자가 돼 공급·운영하는 공공지원형 민간임대주택이다. 서울시의 사회주택 유형은 토지임대부, 리모델링형, 빈집살리기의 3가지 유형으로 구분된다. 우선 토지임대부 사회주택은 공공에서 토지를 민간에 장기간 저렴하게 빌려주면 민간사업시행자가 그 땅 위에 건물을 지어 시민에게 저렴하게 장기 임대해주는 유형이다. 토지비 부담을 줄이고 거주자의 주거 안정성을 보장한다. 다음으로 리모델링형 사회주택은 노후된 주택 또는 비주택을 리모델링해 재임대함으로써 주거환경을 개선하고 청년에게 안정적인 주거를 공급하는 사회주택이다. 마지막으로 빈집살리기는 6개월 이상 빈집으로 방치된 방 3개 이상의 주택을 대상으로 사업자가 리모델링해 사회주택으로 활용하는 방식이다. 3가지 공급유형 모두 공통적으로 시세 80%이하로 운영되며, 입주조건은 주로 도시근로자 월평균 소득 70% 이하(주로 소득 5~6분위 이하 대상)로 제한된다. 서울시는 ▲토지임대부 사업 ▲리모델링 사회주택 사업 ▲빈집살리기 프로젝트를 통해 72개 사업지에 803호를 공급했다(2018년도 6월 기준).

서울시는 토지매입이나 예산보조(보조금지원) 뿐만 아니라 기금융자나 이차보전, 청년 임차보증금 융자 지원 등을 통한 간접적인 방법을 활용해 사회주택 공급자(사회적기업 등)와 수요자(입주자)를 지원하고 있다. 

한편 최근 서울시는 사회주택 공급을 늘리려면 추가 자본 조달이 필요하다고 판단하고 민간투자 유치를 위해 서울도시공사와 함께 '리츠' 방식을 도입한다고 밝혔다. 그리고 사회주택에 거주하는 입주자가 경영여건 악화로 자금여력이 없어지더라도 자신이 낸 보증금을 100% 안전하게 돌려받을 수 있는 '서울시 사회주택 안심보증' 상품을 개발해 지난 8월에 출시했다. 서울시는 코로나19 상황으로 입주자가 감소해 사업자의 경영여건이 어려운 상황을 감안해 보증에 따른 보증료(보증료율 0.5%)를 최초 1년 간 전액 지원한다.
 

ⓒ서울시 사회주택종합지원센터(2018)
ⓒ서울시 사회주택종합지원센터(2018)
▲사회주택 안심보증 상품 개요도. ⓒ서울시
▲사회주택 안심보증 상품 개요도. ⓒ서울시

■ 전주형 사회주택 

전주형 사회주택 공급사업은 주거취약계층의 주거안정성을 확보하기 위한 민·관 협력 주택공급 사업이다. 시가 민간소유의 토지(건물)을 매입하거나 공공자산을 활용해 사업시행자에게 장기 20년까지 임대하면, 사업시행자는 건물 신축이나 리모델링을 실시해 주거취약 계층에게 시세 80% 이하의 저렴한 임대료로 임대주택을 공급·운영한다. 전주형 사회주택은 전주시와 민간단체가 협력해 주거 약자에게 주거비 부담 완화와 주거의 안전성을 확보할 수 있도록 따뜻한 보금자리를 제공하고 있다. 전주는 팔복 추천마을, 청춘101, 달팽이집, 소우주, 비타민하우스를 운영하고 있다. 전주시에 거주하는 무주택자로서 세대구성원이 도시근로자 2인기준 월평균소득 100% 이하, 도시근로자 3인 기준 월평균소득 70% 이하, 또는 전주시장이 정하는 취약계층 대상으로 입주자격이 주어진다. 거주기간은 최대 20년으로 불안정한 주거환경을 전환할 수 있도록 노력하고 있다.

'전주형 사회주택'에 관해 김승수 전주시장은 "우리 전주는 구도심 안에서 문제를 찾아보자. 그리고 무조건 임대주택을 지어놓고 '필요한 사람들 들어와라' 이런게 아니고 누가 필요할지를 고민을 한 번 해보자. 우리한테 네모 반듯한 건축법상 필요한 법만 통과한 소방법만 통과한 건축이 아니고 진짜 주거가 필요한 사람들에게 주거를 주자. 이게 우리 전주시가 앞으로 가야 될 방향"이라고 말했다.

전주시 완산구 중화산동에 위치하고 있는 청춘101은 무주택 여성 청년을 대상으로 범죄예방 디자인을 적용한 여성 안심 사회주택으로써 범죄로부터 여성 청년을 지키고 있다. 전주시 덕진구 팔복동에 위치한 '추천'은 지방 최초로 도시재생 지역에 무주택 주거 취약계층을 위한 따뜻한 공간을 제공하고 예술과 레지던시 공간으로 활용되고 있다. 전주시 완산구 동완산동에 위치한 '달팽이집'은 청년 주거문제를 위해 청년들이 직접 나서 운영하고 사회적 가치를 따뜻하게 만들어 가고자 노력하고 있다. 2019년 전주형 사회주택 '소우주'는 청년 대학생을 대상으로 주거빈곤 청년들의 주거비 부담완화 및 주거의 질을 향상시킬 수 있는 안전한 사회주택으로서 올해 3월 입주가 완료됐다.

"집은 사람에게 가장 기본적인 인권이다. 집 없이 사람은 살 수 없고 행복할 수 없다"

2018년 3월 문재인 대통령이 발의한 헌법 개정안에서는 주거권을 헌법상 국민의 권리로 명문화 했다. '모든 국민은 쾌적하고 안정적인 주거생활을 할 권리를 가진다'라는 주거권 규정은 주거 안정을 위한 국가의 강한 책임과 의무를 명시하고 있다. 집(家)은 누구에게나 따뜻하고 오래도록 머무르고 싶은 공간, 더불어 상생하고 성장할 수 있는 공간이 되어야 한다.

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